Imóvel em Dubai no Imposto de Renda: como declarar, quanto paga no aluguel e na venda, e como enviar o dinheiro (2026)

Toda semana um cliente brasileiro me faz a mesma pergunta: "Dubai não tem imposto, então eu não pago nada, certo?"

Errado. Dubai não cobra imposto de renda de pessoa física. O Brasil cobra de você, porque você continua residente fiscal no Brasil. O aluguel que cai na sua conta em Dubai paga imposto aqui. O lucro na venda paga imposto aqui. E o imóvel precisa estar na sua declaração desde a primeira parcela.

Isso não é motivo para desistir. É motivo para comprar certo. Este guia junta, em um lugar só, as regras em vigor em setembro de 2026, com exemplos em reais e links para as fontes oficiais. Ele não substitui o seu contador. Ele serve para você chegar na conversa com o contador sabendo o que perguntar.

Comprar imóvel no exterior paga imposto? A resposta curta

Taxa usada nos exemplos deste guia: 1 AED = R$ 1,3933 (24 de setembro de 2026). O dirham é preso ao dólar desde 1997: US$ 1 = AED 3,6725.

Dubai tem imposto de renda? O que o dono do imóvel paga lá

Pessoa física não paga imposto de renda nos Emirados. O único imposto federal sobre a renda é o imposto de empresas (Corporate Tax), de 9% sobre o lucro acima de AED 375.000.

A Decisão de Gabinete nº 49 de 2023 deixa fora desse imposto o investimento imobiliário de pessoa física: comprar, alugar e vender imóvel em seu nome, sem licença comercial, não gera imposto em Dubai, seja qual for o valor. Isso vale para morador e para quem mora fora. A autoridade fiscal dos Emirados confirma no guia de outubro de 2024.

A exceção é o aluguel por temporada com licença de holiday home. A licença coloca a renda dentro do imposto de empresas, que só é cobrado se o faturamento dessa atividade passar de AED 1 milhão por ano.

O que você paga em Dubai como proprietário:

• Na compra: 4% do preço para o Dubai Land Department (DLD), mais taxas administrativas. No lançamento, o registro se chama Oqood.
• Todo ano: a taxa de condomínio (service charge), que varia por prédio.
• Se alugar: a taxa municipal de 5% do aluguel anual é paga pelo inquilino, na conta de luz e água.

Na compra na planta, o seu dinheiro vai para a conta escrow do projeto, aberta em banco credenciado. Pela Lei nº 8 de 2007 de Dubai, esse dinheiro só pode ser usado na construção daquele projeto.

Como declarar imóvel no exterior no Imposto de Renda

O imóvel entra na declaração do ano em que você pagou a primeira parcela, mesmo que a obra nem tenha começado.

1. Ficha: Bens e Direitos.
2. Grupo 01 (Bens Imóveis), código 11 para apartamento. Casa é 12 e terreno é 13.
3. Localização: escolha o país Emirados Árabes Unidos.
4. Valor: o que você pagou, em reais. O imóvel nunca é atualizado pelo valor de mercado nem pelo câmbio de 31 de dezembro.
5. Câmbio: a Receita manda converter o valor em dirham para dólar na data da compra (divida por 3,6725) e o dólar para reais pela cotação de venda do Banco Central (PTAX) da mesma data.

Exemplo: apartamento de AED 1.000.000 pago à vista com a taxa do exemplo custa R$ 1.393.300. É esse o valor que vai na declaração, e ele fica igual todos os anos até a venda.

Na Discriminação, escreva tudo o que o contador e a Receita vão querer ver. Modelo:

Apartamento de 1 quarto, unidade 1204, projeto [nome], Jumeirah Village Circle, Dubai, Emirados Árabes Unidos. Comprado da incorporadora [nome] por AED 1.000.000, contrato (SPA) de [data], registro Oqood nº [número]. Pago até 31/12: AED [valor], equivalentes a R$ [valor], cada pagamento convertido pela cotação da sua data. Recursos de origem em reais.

Se você usou dinheiro que ganhou fora do Brasil, escreva quanto veio de reais e quanto veio de moeda estrangeira. A Receita pede essa separação no manual de 2026.

Taxas que você pagou na compra, como os 4% do DLD, podem entrar no custo de aquisição se você tiver o comprovante. Confirme com o seu contador.

Imóvel pago em parcelas em Dubai: como declarar ano a ano

Na planta, você não declara o preço do contrato. Declara o que já pagou.

Cada parcela é convertida pela cotação do dia em que foi paga. Guarde o recibo de cada pagamento em AED e o comprovante do câmbio. Sem isso, o contador não fecha a conta.

Quer saber em que fase está a obra do seu projeto? O nosso tracker de entregas acompanha 270 projetos em Dubai (setembro de 2026).

Aluguel em Dubai: Carnê-Leão todo mês, mesmo com o dinheiro lá

O aluguel do imóvel em Dubai paga imposto no Brasil pelo Carnê-Leão, todo mês, mesmo que o dinheiro fique na sua conta em Dubai. A Receita diz "transferidos ou não para o País".

• Câmbio: o aluguel em dirham vira dólar na data em que você recebe, e o dólar vira real pela cotação de compra do Banco Central do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior.
• Tabela: a mesma tabela mensal de 2026, que vai de 0% a 27,5%.
• Prazo: DARF com código 0190 até o último dia útil do mês seguinte.
• O que sai da conta: condomínio, impostos e taxas do imóvel pagos por você e o que você paga para cobrar o aluguel (artigo 42 do Regulamento do Imposto de Renda). O livro-caixa não vale para aluguel: reforma, manutenção e juros não abatem.

Exemplo com um apartamento de 1 quarto em JVC. O aluguel médio desse tipo de imóvel foi de AED 79.000 por ano no primeiro semestre de 2026, segundo o portal Bayut.

A última linha surpreende muita gente. O Carnê-Leão calcula o aluguel sozinho, começando da faixa zero. No ajuste anual, a Receita soma o aluguel ao seu salário, e para quem já ganha bem no Brasil quase todo o aluguel cai em 27,5%.

Na prática: um aluguel bruto de 7,9% ao ano sobre o preço vira perto de 5,7% depois do imposto brasileiro na faixa mais alta, antes do condomínio. Faça essa conta antes de comprar, não depois.

Aluguel pequeno tem uma novidade em 2026. A Lei 15.270, de 26 de novembro de 2025, zera o imposto do mês até R$ 5.000 de renda, e a Receita confirmou que o redutor vale para o Carnê-Leão. Um estúdio em Dubai South alugado por AED 43.000 por ano (portal Bayut, setembro de 2026) rende R$ 4.993 por mês e paga zero de Carnê-Leão. Se você tiver outra renda, o imposto volta no ajuste anual, porque o redutor do ano só vale até R$ 88.200 de renda tributável.

Venda de imóvel no exterior: tributação do ganho de capital

Quando vender, você paga imposto sobre o lucro em reais, pelo programa Ganhos de Capital (GCAP) da Receita, com DARF até o último dia útil do mês seguinte à venda. Esse imposto é separado e não se mistura com a declaração anual.

O ponto que quase ninguém explica: o lucro é calculado em reais, então o câmbio faz parte dele. Veja o mesmo apartamento de AED 1.000.000, comprado com a taxa de R$ 1,3933 (custo de R$ 1.393.300):

No segundo cenário, você não ganhou um dirham e ainda assim paga imposto, porque o real perdeu valor. É a proteção cambial que atrai tanto brasileiro para Dubai, e ela entra na conta do imposto.

Duas isenções que muita gente acha que servem e não servem:

• Vender no Brasil e comprar em Dubai em 180 dias: a isenção vale só para compra de imóvel residencial localizado no Brasil.
• Imóvel único de até R$ 440 mil: exige que seja o único imóvel que você tem. Quem tem apartamento em Dubai pode perder essa isenção ao vender o imóvel do Brasil.
• Confirme com o seu contador antes de vender.

Acordo de bitributação Brasil e Emirados Árabes: o que resolve e o que não resolve

O Brasil e os Emirados assinaram em Brasília, em 12 de novembro de 2018, a convenção para eliminar a dupla tributação da renda. Ela foi promulgada pelo Decreto 10.705, de 26 de maio de 2021, e vale para rendimentos desde 1º de janeiro de 2022.

O que ela diz sobre o seu imóvel:

• Aluguel (artigo 6) e venda (artigo 14): "poderão ser tributados" nos Emirados. Isso não tira do Brasil o direito de cobrar de quem mora aqui.
• Crédito (artigo 25): o Brasil desconta o imposto de renda pago nos Emirados. Como lá não se paga nada, o desconto é zero e o Brasil cobra o imposto inteiro.
• Quem é residente dos Emirados (artigo 4): a pessoa física precisa ter domicílio lá e ser nacional dos Emirados. Brasileiro que mora em Dubai com visto de residência não vira residente dos Emirados pela convenção.

O acordo existe para o dia em que os Emirados cobrarem imposto. Hoje, ele não reduz o que você paga no Brasil.

Dubai é considerado paraíso fiscal?

Não mais. A Receita Federal tirou os Emirados Árabes Unidos da lista de países com tributação favorecida pela Instrução Normativa RFB nº 2.265, de 9 de maio de 2025, publicada em 13 de maio de 2025.

Para quem tem o imóvel no próprio nome, isso muda pouco no dia a dia: o imposto do aluguel e da venda é o mesmo. A lista pesa para empresas. Se alguém sugerir comprar por uma empresa em Dubai ou em outro país, peça ao seu contador a conta da Lei 14.754 de 2023: empresa no exterior que só recebe aluguel tende a pagar imposto no Brasil todo ano sobre o lucro, mesmo sem distribuir.

Como enviar dinheiro para Dubai para comprar o imóvel

Desde 31 de dezembro de 2022, pela Lei 14.286 de 2021, você pode enviar dinheiro ao exterior sem limite de valor. A única exigência é fazer pelo seu banco ou por uma corretora de câmbio autorizada pelo Banco Central.

Na prática:

1. Pague direto na conta escrow do projeto que está no seu contrato e no pedido de pagamento da incorporadora. Nunca em conta pessoal de ninguém.
2. Informe a natureza da operação como compra de imóvel no exterior. O Banco Central tem código próprio para isso.
3. Tenha em mãos: o contrato (SPA), o pedido de pagamento com os dados da conta escrow, passaporte, CPF e a sua última declaração de Imposto de Renda, para mostrar a origem do dinheiro.
4. Compare o VET (Valor Efetivo Total), que junta câmbio, tarifa e IOF. É esse número que diz quanto o dirham custou de verdade.

O IOF é onde está o dinheiro que muita gente perde. Pela regra em vigor em setembro de 2026 (Decreto 12.499, de 11 de junho de 2025), a saída de dinheiro paga 3,5%. Quando a operação é classificada como investimento de residente no exterior, paga 1,1%. O decreto não tem linha própria para compra de imóvel, e quem classifica é o banco no contrato de câmbio.

Peça ao banco, por escrito e antes de fechar, qual alíquota ele vai aplicar e por quê. Os serviços de transferência pelo aplicativo (eFX) têm teto de US$ 10 mil por operação e não são o caminho para pagar um imóvel.

Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior: quando o Banco Central entra

Se tudo o que você tem fora do Brasil somar US$ 1 milhão ou mais em 31 de dezembro, você declara ao Banco Central todo ano (Resolução BCB nº 279 de 2022). Imóvel entra na soma, junto com conta e investimentos. US$ 1 milhão são AED 3.672.500.

• Prazo: de 15 de fevereiro a 5 de abril do ano seguinte. A próxima, com a data de 31/12/2026, vai de 15 de fevereiro a 5 de abril de 2027.
• Imóvel no nome do casal: o valor inteiro conta para ver se passou de US$ 1 milhão, e cada um declara a sua parte.
• Multas: atraso, 1% do valor, até R$ 25 mil. Não entregar, 5%, até R$ 125 mil. Informação falsa, 10%, até R$ 250 mil.

Essa declaração é do Banco Central. Ela não substitui o Imposto de Renda: são duas obrigações diferentes.

Quem ganha mais de R$ 600 mil por ano: a tributação mínima de 2026

A mesma Lei 15.270 criou, a partir da renda de 2026 (declaração de 2027), um imposto mínimo para quem soma mais de R$ 600 mil de renda no ano, contando até o que é isento. A alíquota sobe até 10%, cheia a partir de R$ 1,2 milhão.

O aluguel de Dubai entra nessa soma. O lucro na venda do imóvel fica de fora. O imposto que você já pagou, inclusive o Carnê-Leão, é descontado do mínimo. Se a sua renda está nessa faixa, peça ao contador a simulação antes do fim do ano.

Checklist do brasileiro que compra em Dubai

1. Antes de assinar, peça ao contador a conta do aluguel líquido depois do imposto brasileiro.
2. Pergunte ao banco a alíquota de IOF por escrito e compare o VET.
3. Pague só na conta escrow do projeto.
4. Guarde o SPA, o Oqood ou a escritura, o recibo do DLD e o recibo de cada parcela em AED.
5. Guarde o comprovante de câmbio de cada envio.
6. Declare o imóvel na ficha Bens e Direitos no ano da primeira parcela.
7. Se alugar, pague o Carnê-Leão todo mês.
8. Se o patrimônio fora passar de US$ 1 milhão em 31 de dezembro, declare ao Banco Central até 5 de abril.
9. Na venda, calcule o lucro em reais no programa GCAP e pague até o fim do mês seguinte.

Ainda escolhendo o bairro? Veja os bairros de Dubai com preço em reais, o apartamento de 1 quarto em JVC usado nos exemplos, quanto custa morar em Dubai e o visto de residência pelo imóvel.

Perguntas frequentes

Comprar imóvel no exterior paga imposto?

Na compra, você paga o IOF do envio do dinheiro no Brasil e a taxa de 4% do DLD em Dubai. Não existe imposto de renda na compra. O imposto de renda aparece no aluguel (Carnê-Leão) e no lucro da venda (ganho de capital), sempre no Brasil.

Preciso declarar imóvel em Dubai mesmo sem alugar?

Sim. Todo residente fiscal no Brasil declara os bens que tem no exterior na ficha Bens e Direitos, alugados ou não. Na planta, o imóvel entra no ano da primeira parcela, pelo valor já pago.

O aluguel que fica em Dubai, sem vir para o Brasil, paga imposto?

Sim. A Receita cobra o Carnê-Leão sobre o aluguel recebido no exterior, transferido ou não para o Brasil, todo mês, com DARF até o último dia útil do mês seguinte.

Qual câmbio uso para declarar o imóvel?

Para o imóvel, o dirham vira dólar na data de cada pagamento (divida por 3,6725) e o dólar vira real pela cotação de venda do Banco Central (PTAX) da mesma data. Para o aluguel, a regra é outra: cotação de compra do último dia útil da primeira quinzena do mês anterior ao recebimento.

Dubai é considerado paraíso fiscal pela Receita?

Não desde 13 de maio de 2025, quando a Instrução Normativa RFB nº 2.265 tirou os Emirados Árabes Unidos da lista de tributação favorecida. Para imóvel em nome de pessoa física, o imposto do aluguel e da venda continua o mesmo.

Quanto de IOF pago para enviar dinheiro para Dubai?

Em setembro de 2026, 3,5% na regra geral de saída ou 1,1% quando a operação é classificada como investimento no exterior (Decreto 12.499 de 2025). Em AED 1.000.000, a diferença passa de R$ 33 mil. Peça a alíquota ao banco por escrito antes de fechar o câmbio.

Brasileiro que mora em Dubai deixa de pagar imposto no Brasil?

Só quando deixa de ser residente fiscal no Brasil, com a Comunicação e a Declaração de Saída Definitiva do País entregues à Receita. Morar em Dubai com visto de residência, sozinho, não resolve, e a convenção só considera residente dos Emirados quem é nacional de lá.

Imóvel em Dubai paga ITCMD na herança?

A Lei Complementar 227, de 13 de janeiro de 2026, autorizou os estados a cobrar ITCMD sobre herança e doação de bens no exterior. Cada estado precisa de lei própria, e lei publicada em 2026 só vale a partir de 2027. Confira a situação do seu estado com o seu contador ou advogado.

Fale com a NAHY

Na NAHY, a compra em Dubai sai com a pasta que o seu contador vai pedir: SPA, Oqood ou escritura, recibo do DLD e recibo de cada parcela em AED, com data. Somos mais de 100 corretores, com clientes de 42 nacionalidades e mais de AED 1 bilhão em vendas fechadas, e atendemos em português.

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Este guia explica as regras em vigor em setembro de 2026 e não substitui a orientação do seu contador. Cada caso tem detalhes próprios.

Fontes oficiais

• Receita Federal, Manual do Meu Imposto de Renda: patrimônio no exterior (atualizado em março de 2026)
• Receita Federal, Carnê-Leão: rendimentos
• Receita Federal, Tabelas de 2026 (atualizado em abril de 2026)
• Receita Federal, Ganhos de capital: operações não sujeitas ao imposto (atualizado em abril de 2026)
• Lei 15.270, de 26 de novembro de 2025 (redutor até R$ 5 mil e tributação mínima)
• Lei 14.754, de 12 de dezembro de 2023 (bens e empresas no exterior)
• Decreto 10.705, de 26 de maio de 2021 (convenção Brasil e Emirados)
• Decreto 12.499, de 11 de junho de 2025 (IOF)
• Lei 14.286, de 29 de dezembro de 2021 (câmbio)
• gov.br, Declaração de Capitais Brasileiros no Exterior (atualizado em dezembro de 2025)
• Autoridade Fiscal dos Emirados, guia de investimento imobiliário de pessoa física (outubro de 2024)
• Dubai Land Department, registro de venda de imóvel
• Governo de Dubai, Lei nº 8 de 2007, contas escrow