Como comprar apartamento em Dubai morando no Brasil: o passo a passo à distância (2026)

"Mariane, eu preciso ir a Dubai para comprar?" Não precisa. A maioria dos meus clientes brasileiros compra morando no Brasil, e muitos só vêm conhecer o imóvel depois da escritura.

O que precisa é fazer na ordem certa. Quem erra a ordem paga para a conta errada, assina procuração que não vale nos Emirados ou descobre a taxa do DLD só no dia da transferência. Este guia junta o processo inteiro, com as regras oficiais em vigor em outubro de 2026, os custos em reais e o que você mesmo pode conferir no site do governo de Dubai antes de pagar qualquer coisa.

Os valores em reais usam 1 AED = R$ 1,3933, cotação de 24 de setembro de 2026.

Resposta curta: dá para comprar sem sair do Brasil

• Quem pode comprar: qualquer estrangeiro, morando ou não nos Emirados, compra em nome próprio nas áreas de propriedade plena (freehold) de Dubai. A página oficial de registro de venda do Dubai Land Department (DLD), o cartório de imóveis de Dubai, aceita passaporte de estrangeiro não residente.
• Lançamento (na planta): o contrato é com a incorporadora, o dinheiro vai para a conta escrow do projeto e quem registra a compra no DLD é a incorporadora, em até 90 dias da assinatura.
• Imóvel pronto: a transferência acontece num escritório credenciado pelo DLD. Se você não estiver em Dubai nesse dia, alguém assina por você com procuração.
• Procuração do Brasil: os Emirados não aceitam apostila. A procuração precisa passar pelo Itamaraty, pela Embaixada dos Emirados e pelo Ministério das Relações Exteriores dos Emirados, e ser traduzida para o árabe.
• Custo além do preço: a taxa principal é a do DLD, de 4% do valor. No imóvel pronto entram ainda as taxas do escritório de registro e, normalmente, a comissão da imobiliária.

Os 10 passos para comprar à distância

Esta é a sequência que eu sigo com cada cliente que mora no Brasil.

Os passos 3, 4 e 5 são os que mais protegem o seu dinheiro. São também os que mais gente pula.

Antes de pagar: o que o próprio DLD manda conferir

O guia de direitos do comprador do DLD e da RERA, o órgão que regula o mercado imobiliário de Dubai, manda verificar cinco pontos antes de assinar a compra na planta (DLD, guia "Know Your Rights"):

1. O projeto está registrado na RERA.
2. Existe conta escrow do projeto, com número da conta e nome do banco.
3. Qual é o percentual de obra concluído e a data prevista de entrega.
4. A incorporadora está registrada e é dona do terreno, ou tem contrato para construir nele.
5. A incorporadora tem licença do DLD e da RERA para vender na planta.

Você confere isso de graça, sem morar em Dubai, na consulta de situação de projetos do DLD (Project Status Enquiry), pelo site, pelo aplicativo Dubai REST ou pelo WhatsApp oficial do DLD. O aplicativo mostra o percentual de obra, fotos reais do canteiro e o número da conta escrow (DLD, Dubai REST).

A gente acompanha as datas de entrega dos projetos de Dubai no nosso calendário de entregas de obras. Se quiser, eu mando para você a comparação do imóvel que está olhando com os últimos negócios registrados no DLD, o histórico de entrega da incorporadora e duas alternativas.

Quero a comparação com as vendas do DLD

O dinheiro vai para a conta escrow, nunca para uma pessoa

Na planta, a lei de Dubai manda que todo pagamento do comprador vá para a conta escrow do projeto, aberta num banco em nome do projeto (Lei nº 8 de 2007, artigo 7). Os credores da incorporadora não podem penhorar esse dinheiro (artigo 9), e o banco só libera o pagamento para a obra conforme as etapas são concluídas (Lei nº 8 de 2007).

Regra prática: o número da conta que aparece no seu contrato tem que ser o mesmo que aparece no aplicativo Dubai REST para aquele projeto. Se alguém pedir transferência para conta pessoal, de corretor ou de outra empresa, pare.

Na planta ou pronto: o que muda para quem mora no Brasil

A base do registro na planta é a Lei nº 13 de 2008: a venda de unidade na planta que não for inscrita no registro provisório do DLD não vale, e quem pede a inscrição é a incorporadora (Lei nº 13 de 2008; DLD, registro da venda inicial).

Quanto custa além do preço: exemplo de um apartamento de AED 1 milhão

Exemplo de um apartamento de AED 1.000.000 (R$ 1.393.300), com as taxas oficiais da página de registro de venda do DLD consultadas em 1 de outubro de 2026 (DLD, registro de venda).

O que você precisa saber sobre essa tabela:

• Os 4% do DLD: pela regra, são 2% do vendedor e 2% do comprador, salvo acordo diferente (Resolução nº 30 de 2013). Na prática, na compra direto da incorporadora e na maioria das revendas, quem paga os 4% é o comprador. Leia isso no seu contrato.
• O escritório credenciado: cobra AED 4.000 + VAT em vendas a partir de AED 500.000 e AED 2.000 + VAT abaixo disso.
• Taxa administrativa da incorporadora: algumas cobram na planta, com valor que muda de uma para outra. Peça por escrito antes de reservar.
• IOF no Brasil: a remessa paga IOF de 3,5%, ou de 1,1% quando o banco classifica a operação como investimento no exterior (Decreto 12.499 de 2025, regra em vigor em setembro de 2026). Em R$ 1.393.300, isso dá de R$ 15.326 a R$ 48.766. O detalhe está no nosso guia do Imposto de Renda.

Depois da compra, o principal custo fixo é a taxa de condomínio (service charge), que muda de prédio para prédio.

Quer essa conta feita para o imóvel que você está olhando, em reais? Quero a conta dos custos em reais

Como mandar o dinheiro do Brasil

1. Confira a conta de destino no contrato e no aplicativo Dubai REST (na planta) antes da primeira remessa.
2. Faça a remessa pelo seu banco ou por uma corretora de câmbio autorizada pelo Banco Central, em seu nome, com a finalidade de compra de imóvel no exterior.
3. Guarde o contrato de câmbio de cada parcela. Ele entra na sua declaração.
4. Declare o imóvel desde a primeira parcela na ficha Bens e Direitos, pelo valor pago em reais.
5. Se o seu patrimônio fora do Brasil somar US$ 1 milhão ou mais, existe ainda a declaração anual ao Banco Central.

Tudo isso, com exemplos, está no guia do Imposto de Renda para quem tem imóvel em Dubai. Ele não substitui o seu contador; ele prepara você para a conversa com ele.

Procuração: quando precisa e como fazer valer em Dubai

Você precisa de procuração quando alguém vai assinar por você no DLD, normalmente na transferência do imóvel pronto. A página de registro de venda do DLD aceita a transação feita pelo comprador "ou pelo seu representante autorizado".

O ponto que mais pega brasileiro: os Emirados não fazem parte da Convenção da Apostila de Haia (tabela oficial da Conferência da Haia atualizada em 30 de junho de 2026). A apostila do cartório, sozinha, não serve (HCCH, tabela de países).

O caminho é este:

1. Cartório de notas no Brasil: procuração pública com poderes específicos para a operação (por exemplo, comprar o imóvel tal, assinar a transferência e pagar as taxas). Procuração genérica é recusada.
2. Itamaraty: legalização da assinatura do tabelião, gratuita, de 8 a 15 dias, presencial ou pelos Correios (gov.br, legalização de documentos).
3. Embaixada dos Emirados em Brasília: legalização consular. Taxa e prazo são definidos pela embaixada; confirme antes.
4. Ministério das Relações Exteriores dos Emirados: atestado em Dubai, AED 150 para documento pessoal (MOFA dos Emirados).
5. Tradução jurídica para o árabe por tradutor licenciado nos Emirados.

Desde julho de 2025, uma regra do DLD (circular 29/R/2025) exige que a procuração feita fora dos Emirados tenha no máximo 2 anos, chegue em original físico, venha traduzida para o árabe e traga poderes específicos para cada tipo de operação. Comece a procuração assim que escolher o imóvel: ela leva semanas, e a transferência não espera.

Financiamento para quem mora no Brasil

A maioria dos meus clientes brasileiros compra à vista ou pelo parcelamento da incorporadora durante a obra. Financiamento em banco dos Emirados existe, com limites:

• Regra do Banco Central dos Emirados: para estrangeiro, até 80% do valor na primeira casa para morar (até AED 5 milhões), 60% em imóvel para investimento e no máximo 50% em imóvel na planta, com prazo de até 25 anos (Banco Central dos Emirados, regras de financiamento, em vigor desde abril de 2020).
• Para quem não mora nos Emirados, cada banco tem a sua política. Há banco que financia até 50% do valor para não residente, em até 25 anos (Mashreq, consultado em outubro de 2026). Se o banco aceita a sua renda do Brasil, só ele responde.

O registro da hipoteca no DLD custa 0,25% do valor financiado, mais taxas pequenas.

Depois da compra: aluguel, condomínio, visto e imposto

• Condomínio: o valor oficial aprovado pela RERA para cada prédio está no índice de taxas de serviço do DLD, de graça (Service Charge Index). Confira antes de comprar; ele muda o seu rendimento líquido.
• Aluguel por ano: o contrato é registrado no sistema oficial de aluguel de Dubai, e a imobiliária cuida disso por você.
• Aluguel por temporada: precisa de permissão do Departamento de Economia e Turismo de Dubai (DET) para cada unidade. Para quem mora no Brasil, o caminho mais simples costuma ser uma operadora licenciada pelo DET.
• Visto: desde 29 de abril de 2026, a escritura de um imóvel pronto no seu nome, de qualquer valor, dá direito a pedir o visto de 2 anos; com AED 2 milhões em imóveis, o Golden Visa de 10 anos. Todas as regras estão no nosso guia de visto para brasileiros.
• Imposto de Renda: aluguel e venda pagam imposto no Brasil, não em Dubai. Veja o guia do Imposto de Renda.

Quer saber quanto custa o metro quadrado de cada bairro em reais? Está no nosso guia do metro quadrado em Dubai em reais, com as vendas reais do DLD.

Os 4 erros que eu mais vejo brasileiros cometerem

1. Pagar fora da conta escrow. Na planta, o dinheiro vai para a conta do projeto. Ponto.
2. Comprar pelo preço do anúncio. Preço de anúncio não é preço de venda. Compare sempre com os negócios registrados no DLD.
3. Fazer a procuração no fim. Sem legalização consular e tradução, ela não vale em Dubai, e o processo leva semanas.
4. Esquecer o Brasil. IOF na remessa, a ficha Bens e Direitos e o imposto do aluguel são do Brasil. Dubai não cobra, mas a Receita cobra.

Perguntas frequentes

Posso comprar imóvel em Dubai sem ir a Dubai?

Pode. Na planta, o contrato é com a incorporadora e ela registra a compra no DLD em até 90 dias. No imóvel pronto, a transferência é feita no escritório credenciado do DLD por você ou por alguém com a sua procuração legalizada.

Preciso morar nos Emirados ou ter visto para comprar?

Não. Estrangeiro compra em nome próprio nas áreas de propriedade plena de Dubai, morando ou não nos Emirados. A página de registro de venda do DLD aceita o passaporte do estrangeiro não residente.

Quanto custa comprar além do preço do imóvel?

A taxa principal é a do DLD, de 4% do valor. Num apartamento pronto de AED 1 milhão, o total além do preço fica perto de AED 66 mil (cerca de R$ 91.900, na cotação de 24 de setembro de 2026), somando DLD, escritório credenciado, taxas de registro e comissão, mais o NOC da incorporadora. Na planta, fica perto dos 4% do DLD.

Como mando o dinheiro do Brasil?

Por remessa internacional do seu banco ou de uma corretora de câmbio autorizada, em seu nome, para a conta indicada no contrato. Na planta, é a conta escrow do projeto. A remessa paga IOF de 1,1% ou 3,5%, conforme o tipo de operação.

A procuração do cartório com apostila vale em Dubai?

Não. Os Emirados não fazem parte da Convenção da Apostila. A procuração precisa ser legalizada no Itamaraty, na Embaixada dos Emirados e no Ministério das Relações Exteriores dos Emirados, e traduzida para o árabe.

Brasileiro consegue financiamento em Dubai?

Consegue, com limites. Pela regra do Banco Central dos Emirados, imóvel na planta financia no máximo 50%. Para quem não mora nos Emirados, há banco que financia até 50% do valor; cada banco decide se aceita a renda do Brasil.

Como sei se um projeto na planta é seguro?

Confira de graça, na consulta de situação de projetos do DLD ou no aplicativo Dubai REST, se o projeto está registrado, o número da conta escrow, o percentual de obra e a data de entrega. Depois, veja o histórico de entregas da incorporadora.

Depois de comprar, como alugo morando no Brasil?

O aluguel por ano é feito pela imobiliária, com o contrato registrado no sistema oficial de Dubai. O aluguel por temporada precisa de permissão do DET para cada unidade, e para quem mora fora o caminho mais simples costuma ser uma operadora licenciada.

Quer comprar à distância com quem fala português?

A NAHY Real Estate é licenciada pelo Dubai Land Department (Registro RERA ORN 49326). A gente faz com você os 10 passos deste guia, em português, do primeiro orçamento à entrega das chaves. Questões jurídicas, tributárias e bancárias seguem com profissionais habilitados, e a gente coordena com eles.

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Fontes oficiais

• Dubai Land Department, registro de venda de imóvel
• Dubai Land Department, registro da venda inicial na planta
• Dubai Land Department, consulta de situação de projetos
• Dubai Land Department, aplicativo Dubai REST
• Dubai Land Department e RERA, guia "Know Your Rights"
• Dubai Land Department, índice de taxas de serviço
• Lei nº 8 de 2007, contas escrow
• Lei nº 13 de 2008, registro provisório
• Resolução nº 30 de 2013, taxas do DLD
• Conferência da Haia, países da Convenção da Apostila
• gov.br, legalização de documentos para países fora da Apostila
• Ministério das Relações Exteriores dos Emirados, atestado de documentos
• Banco Central dos Emirados, limites de financiamento

Atualizado em 2 de outubro de 2026.

Este guia é informativo e não substitui orientação jurídica, tributária ou bancária.