Dubai ou Portugal: onde comprar imóvel em 2026
Para o brasileiro que compra imóvel para investir, a conta entre Dubai e Portugal mudou em 2026. Desde 25 de maio de 2026, quem não é residente fiscal em Portugal paga IMT fixo de 7,5% na compra de imóvel residencial, mais 0,8% de Imposto do Selo, ou seja, 8,3% do preço (Decreto-Lei nº 97/2026). Em Dubai, a taxa de registro do Dubai Land Department (DLD) é de 4%. Em Portugal, comprar imóvel não dá mais Golden Visa desde outubro de 2023; em Dubai, imóveis que somem AED 2 milhões dão residência de 10 anos. Já no aluguel, a diferença é menor do que parece: para quem é residente fiscal no Brasil, o aluguel de Dubai paga imposto aqui, pelo carnê-leão. Abaixo, a comparação completa, com a lei de cada número.
Por Mariane Nunes, Fundadora e CEO do NAHY Group (NAHY Real Estate, ORN 49326, BRN 62435). Publicado em 29 de outubro de 2026.
Dubai ou Portugal: a comparação lado a lado
| Item | Portugal (comprador não residente) | Dubai |
|---|---|---|
| Imposto na compra | IMT de 7,5% mais 0,8% de Imposto do Selo, desde 25 de maio de 2026 | 4% de taxa do DLD, mais taxas fixas de registro |
| Imposto todo ano | IMI de 0,3% a 0,45% do valor patrimonial, e AIMI acima de EUR 600 mil | Não existe; o dono paga a taxa de condomínio (service charge) |
| Imposto local sobre o aluguel | 25% em arrendamento habitacional | Não existe para pessoa física |
| Imposto local sobre o ganho na venda | Metade do ganho entra nas taxas progressivas do IRS | Não existe para pessoa física |
| Imposto no Brasil sobre o aluguel | Carnê-leão, até 27,5%, abatendo o imposto pago em Portugal (Decreto nº 4.012 de 2001) | Carnê-leão, até 27,5%, sem abatimento, porque os Emirados não cobram nada (Decreto nº 10.705 de 2021) |
| O imóvel dá visto? | Não desde 7 de outubro de 2023 (Lei nº 56/2023) | Sim: AED 2 milhões ou mais dão residência de 10 anos |
| Preço mediano | Lisboa EUR 5.299 por m², 2º trimestre de 2026 (INE) | Apartamentos AED 1.791 por pé quadrado, 2º trimestre de 2026 (REIDIN) |
| Rendimento bruto de aluguel | Cerca de 4% em Lisboa e 5% no Porto (cálculo com dados do INE) | De 5,5% a 7% em apartamentos (Global Property Guide e REIDIN) |
Rendimento de Portugal: cálculo da NAHY com a renda mediana de novos contratos multiplicada por 12 e dividida pelo preço mediano, ambos do INE (Lisboa no 2º trimestre de 2026; Porto com renda do 1º trimestre de 2026 e preço dos 12 meses até março de 2026). Não é estatística oficial de rendimento. Em Dubai, o DLD não publica rendimento médio; os números são de empresas de dados.
Quanto custa comprar em cada lugar
Num imóvel de EUR 500 mil em Portugal, o comprador não residente paga EUR 37.500 de IMT e EUR 4.000 de Imposto do Selo, antes de escritura e registro. Pela tabela normal de 2026, que vale para residente, o IMT nesse valor seria de EUR 27.300,11. A diferença pode ser devolvida em dois casos previstos no Decreto-Lei nº 97/2026:
- O comprador passa a ser residente fiscal em Portugal em até 2 anos; ou
- O imóvel é alugado para moradia permanente em até 6 meses, com renda de até EUR 2.300 por mês (2,5 vezes o salário mínimo de 2026), e fica alugado pelo menos 36 meses nos primeiros 5 anos.
Nos dois casos, o pedido de devolução é feito à Autoridade Tributária em até 6 meses. A regra de 7,5% vale para qualquer comprador não residente em Portugal, inclusive angolanos.
Em Dubai, a taxa é de 4% do preço no registro, mais taxas fixas: AED 250 da escritura, AED 1.000 de taxa básica e a taxa do escritório de registro (Trustee) de AED 4.200 para imóvel de AED 500 mil ou mais, segundo a página de serviço do DLD. No imóvel na planta, a página do DLD divide os 4% entre incorporadora e comprador, mas na prática o comprador costuma pagar o total; confirme no contrato. Não existe imposto anual: o custo fixo é a taxa de condomínio, e o inquilino paga à prefeitura uma taxa de 5% do aluguel anual. O caminho do dinheiro está em Como enviar dinheiro do Brasil para comprar imóvel em Dubai.
Quero comparar com um imóvel em Dubai
O aluguel e o imposto no Brasil
Este é o ponto que mais confunde. Quem continua residente fiscal no Brasil paga imposto aqui sobre o aluguel recebido fora, todo mês, pelo carnê-leão, com a tabela progressiva de 2026: isento até R$ 2.428,80 e 27,5% acima de R$ 4.664,68 por mês, com a redução da Lei nº 15.270 de 2025 para rendas menores.
- Portugal cobra 25% sobre o aluguel de moradia. Pelo acordo entre Brasil e Portugal (Decreto nº 4.012 de 2001, artigo 23), esse imposto é abatido no Brasil até o valor do imposto brasileiro sobre aquela renda. Na faixa de 27,5%, sobra pouco a pagar aqui.
- Dubai não cobra nada. Pelo tratado entre Brasil e Emirados (Decreto nº 10.705 de 2021), não há o que abater, então o Brasil cobra a tabela cheia.
Na prática, para o residente no Brasil, a carga total sobre o aluguel fica parecida nos dois países. A diferença em favor de Dubai está na compra (4% contra 8,3%), na falta de imposto anual, no rendimento bruto maior e no visto. Para quem sai do Brasil e vira residente nos Emirados, o aluguel de Dubai deixa de ser tributado aqui; veja Dubai ou Paraguai: onde morar pagando menos imposto. O imóvel em nome da pessoa física fica fora da Lei nº 14.754 de 2023, que trata de aplicações financeiras e empresas no exterior.
Visto pelo imóvel
- Portugal: a Lei nº 56/2023 (Mais Habitação), em vigor desde 7 de outubro de 2023, tirou a compra de imóvel do Golden Visa. O que resta são fundos, pesquisa, cultura e criação de empresas e empregos, e nenhum desses caminhos pode ser usado para imóvel. Quem quer morar costuma usar o visto D7, de renda passiva, que em 2026 pede pelo menos EUR 920 por mês para o titular.
- Dubai: pela página federal da ICP, imóveis que somem AED 2 milhões dão residência dourada, inclusive imóvel na planta comprado de incorporadora aprovada e imóvel financiado por banco local. A página do DLD descreve o visto de investidor de 10 anos. Veja Golden Visa de Dubai.
Riscos de cada mercado em 2026
- Portugal: o preço mediano subiu 18,4% em um ano até o 2º trimestre de 2026 (INE), o que reduz o rendimento de quem compra agora. Em Lisboa, desde 6 de dezembro de 2025, novos registros de alojamento local (aluguel de temporada) são em geral recusados nos bairros onde esse tipo de aluguel já passa de 5% das moradias.
- Dubai: no 2º trimestre de 2026, o número de vendas caiu 28,7% e o valor vendido caiu 42,8% em relação ao mesmo trimestre de 2025, e o preço médio dos apartamentos recuou 4,3% no trimestre (REIDIN). No 1º trimestre, o DLD tinha registrado AED 252 bilhões em transações, 31% acima de 2025. Compre pelo rendimento e pela qualidade do projeto, não pela promessa de alta rápida. Veja os riscos em Vale a pena investir em imóvel em Dubai em 2026?
Para quem cada um faz mais sentido
- Portugal: quem quer o imóvel para morar na Europa, tem cidadania europeia ou pretende virar residente fiscal em Portugal em até 2 anos, e aceita rendimento menor em troca de idioma e proximidade cultural.
- Dubai: quem compra para renda, quer pagar menos na entrada, não quer imposto anual sobre o imóvel e quer a opção de residência pelo próprio imóvel.
Perguntas frequentes
Quanto um brasileiro paga de imposto para comprar imóvel em Portugal em 2026?
Se não for residente fiscal em Portugal, 7,5% de IMT mais 0,8% de Imposto do Selo, desde 25 de maio de 2026 (Decreto-Lei nº 97/2026). A diferença para a tabela normal pode ser devolvida se ele virar residente em até 2 anos ou alugar o imóvel com renda moderada.
Comprar imóvel em Portugal ainda dá Golden Visa?
Não. A compra de imóvel saiu do Golden Visa em 7 de outubro de 2023 (Lei nº 56/2023).
O aluguel de Dubai é livre de imposto para o brasileiro?
Em Dubai, sim. Mas quem continua residente fiscal no Brasil declara o aluguel aqui pelo carnê-leão, com alíquota de até 27,5%.
Onde o rendimento do aluguel é maior?
Pelos dados de 2026, em Dubai: de 5,5% a 7% brutos em apartamentos, contra cerca de 4% em Lisboa e 5% no Porto.
Preciso declarar ao Banco Central?
Se a soma dos seus bens no exterior chegar a US$ 1 milhão em 31 de dezembro, sim, entre 15 de fevereiro e 5 de abril do ano seguinte (Resolução BCB nº 279 de 2022). O imóvel entra na conta.
Como a NAHY ajuda
A NAHY Real Estate atende compradores do Brasil, de Portugal e de Angola em Dubai, com corretores brasileiros e que falam português, do projeto ao registro no DLD. Escritório: Office 603, The Burlington Tower, Business Bay, Dubai. Se quiser ver os projetos de perto, veja Viagem de investimento a Dubai.
Falar com um corretor que fala português
Este guia explica as regras em vigor em outubro de 2026 e não substitui a orientação de um contador no Brasil e em Portugal.
Fontes
- Portugal: Decreto-Lei nº 97/2026, de 20 de maio (IMT de não residentes, texto no Portal das Finanças); Ofício Circulado nº 40129/2026 da Autoridade Tributária (tabelas de IMT de 2026, Lei nº 73-A/2025); Tabela Geral do Imposto do Selo; Código do IRS, artigo 72; AICEP Portugal Global, IMI e AIMI, maio de 2026; Lei nº 56/2023, de 6 de outubro; INE, preços e rendas da habitação ao nível local, 1º e 2º trimestres de 2026; Regulamento Municipal do Alojamento Local de Lisboa, Aviso nº 29926-A/2025.
- Dubai e Emirados: Dubai Land Department, páginas de serviço de registro de venda e de registro de venda inicial, e notícia de 9 de abril de 2026 sobre o 1º trimestre; ICP, residência dourada; Governo dos Emirados (u.ae), tributação; Resolução do Gabinete nº 49 de 2023.
- Dados privados de mercado: REIDIN, panorama residencial de Dubai do 2º trimestre de 2026 e relatório de preços de maio de 2026; Global Property Guide, rendimento de aluguel nos Emirados, 2º trimestre de 2026.
- Brasil: Decreto nº 4.012, de 13 de novembro de 2001 (acordo com Portugal); Decreto nº 10.705, de 26 de maio de 2021 (acordo com os Emirados); Receita Federal, tabelas do Imposto de Renda de 2026; Lei nº 15.270 de 2025; Lei nº 14.754 de 2023; Resolução BCB nº 279 de 2022.