Imóvel no Dubai e IRS: o que declara um residente fiscal em Portugal (2026)

Resposta curta: comprar casa no Dubai não altera, por si só, a sua residência fiscal. Se continua a viver em Portugal, declara as rendas no Anexo J do IRS e paga a taxa portuguesa: 25% no arrendamento habitacional, 28% nos outros arrendamentos, ou as taxas gerais se optar pelo englobamento (Código do IRS, artigo 72.º). Na venda, só metade da mais-valia entra no imposto. Os Emirados constam da lista portuguesa de regimes fiscais claramente mais favoráveis, o que muda o tratamento de alguns rendimentos e a comunicação dos bancos, mas não impede ninguém de comprar.

Factos confirmados no Portal das Finanças, no texto da convenção entre Portugal e os Emirados Árabes Unidos e no Ministério das Finanças dos EAU entre 28 de outubro e 2 de novembro de 2026. Esta página é para quem continua residente fiscal em Portugal. Quem se vai mudar para o Dubai tem regras próprias, explicadas no fim.

Atendimento em português, por WhatsApp ou chamada: +971 55 650 7737. NAHY Real Estate, licença ORN 49326 do Dubai Land Department, Office 603, The Burlington Tower, Business Bay, Dubai.

Por Rita Salgado, agente imobiliária portuguesa da NAHY Real Estate (ORN 49326). Publicado em 2 de novembro de 2026.

Quero os números do imóvel para o meu contabilista

Comprar casa no Dubai muda a minha residência fiscal?

Não. A residência fiscal depende de onde vive e de onde tem a sua casa habitual, não de onde tem imóveis. Quem compra um apartamento no Dubai e continua a viver em Portugal continua residente fiscal em Portugal e declara em Portugal os rendimentos de todo o mundo, incluindo as rendas e a venda do imóvel no Dubai.

Um visto de residência obtido pelo imóvel, como o Golden Visa, não muda isso por si só: é uma autorização para viver nos Emirados, não uma mudança de residência fiscal em Portugal.

As rendas do Dubai no IRS: Anexo J, Categoria F e as taxas de 25% ou 28%

A renda de um imóvel no estrangeiro é rendimento predial (Categoria F) e declara-se no Anexo J, pelo valor bruto, segundo as instruções do Portal das Finanças para rendimentos obtidos no estrangeiro. As taxas do artigo 72.º do Código do IRS, na versão em vigor em 2026:

Tipo de rendaTaxaBase legal
Arrendamento habitacional25%Artigo 72.º, n.º 2, do CIRS
Outros arrendamentos28%Artigo 72.º, n.º 1, alínea e), do CIRS
Opção de englobamentoTaxas gerais do IRS, somando aos outros rendimentosArtigo 72.º, n.º 13, do CIRS

O imposto pago no estrangeiro sobre a mesma renda abate ao imposto português, como crédito, para o mesmo rendimento não ser tributado duas vezes. Se nos Emirados não houver imposto pago sobre essa renda, não há crédito a abater e Portugal tributa a renda por inteiro.

Exemplo (cálculo NAHY, só para ilustrar a taxa): uma renda hipotética de 90 mil dirhams por ano, cerca de 21.936 euros ao câmbio de 30 de outubro de 2026 (1 euro = 4,1029 dirhams), dá cerca de 5.484 euros de IRS à taxa de 25%, antes das deduções que o seu contabilista confirmar.

Quero saber a renda esperada de um imóvel

A taxa de 10% de 2026 vale para uma renda do Dubai?

Não conte com ela. A taxa de 10% sobre rendas foi criada pelo Decreto-Lei n.º 97/2026, de 20 de maio (artigo 45.º-C do Estatuto dos Benefícios Fiscais), com efeitos de 1 de janeiro de 2026 a 31 de dezembro de 2029, e está ligada a limites de renda definidos para o mercado português. Antes de a aplicar a uma renda do Dubai, peça ao seu contabilista certificado que confirme se o imóvel cumpre as condições.

Quando vender: mais-valias e a venda em planta antes da entrega

Na venda de um imóvel por um residente em Portugal, só 50% da mais-valia (a diferença entre o valor de venda e o de compra, com os ajustes da lei) entra no rendimento tributável, segundo o artigo 43.º, n.º 2, do CIRS. A mais-valia do Dubai declara-se também no Anexo J.

Os Emirados na lista da Portaria n.º 150/2004: o que muda e o que não muda

Os Emirados Árabes Unidos constam da lista portuguesa de países e territórios com regimes de tributação privilegiada, claramente mais favoráveis (Portaria n.º 150/2004, ponto 22). Isto não impede ninguém de comprar casa no Dubai. Muda a forma como certos rendimentos são tributados em Portugal.

A lista foi revista pela Portaria n.º 292/2025/1, de 5 de setembro de 2025, que retirou Hong Kong, o Liechtenstein e o Uruguai a partir de 1 de janeiro de 2026. Os Emirados continuaram na lista. Na prática:

A convenção entre Portugal e os Emirados: o que protege e o que não protege

Portugal e os Emirados assinaram em 17 de janeiro de 2011 uma convenção para evitar a dupla tributação, aprovada pela Resolução da Assembleia da República n.º 47/2012 e em vigor desde 22 de maio de 2012.

Conta bancária no Dubai e transferências: Quadro 11 e comunicação dos bancos

Quem abre conta num banco do Dubai para receber as rendas ou pagar as quotas do condomínio tem de a declarar no Quadro 11 do Anexo J, mesmo que a conta não dê rendimento, segundo as instruções do Portal das Finanças.

Portugal consta da lista de jurisdições participantes publicada pelo Ministério das Finanças dos EAU em 23 de junho de 2026 para a troca automática de informações sobre contas financeiras (CRS). Declare a conta e as rendas: é o caminho mais simples e mais barato.

E se eu me mudar para o Dubai?

Aí as regras são outras. O artigo 16.º do Código do IRS mantém como residente em Portugal, no ano da mudança e nos quatro seguintes, o cidadão português que se muda para um território da lista, salvo razões atendíveis. Os passos para mudar de residência estão no guia para viver e trabalhar no Dubai, e a abertura de empresa e a residência pelo trabalho no guia da Nuances and Co. para portugueses, empresa do NAHY Group.

Perguntas frequentes

Comprar casa no Dubai muda a minha residência fiscal?

Não. Quem continua a viver em Portugal continua residente fiscal em Portugal e declara em Portugal as rendas e a venda do imóvel no Dubai.

Onde declaro a renda de um imóvel no Dubai?

No Anexo J do IRS, como rendimento predial obtido no estrangeiro, pelo valor bruto, segundo as instruções do Portal das Finanças.

Que taxa de IRS paga a renda de uma casa no Dubai?

25% no arrendamento habitacional e 28% nos outros arrendamentos, ou as taxas gerais se optar pelo englobamento (artigo 72.º do Código do IRS). O imposto pago no estrangeiro abate como crédito.

A taxa de 10% de 2026 vale para rendas do Dubai?

Não conte com ela. A taxa do Decreto-Lei n.º 97/2026 está ligada a limites de renda definidos para o mercado português. Confirme com um contabilista certificado antes de a aplicar.

Quanto IRS pago quando vender a casa do Dubai?

Para um residente em Portugal, só 50% da mais-valia entra no rendimento tributável (artigo 43.º, n.º 2, do CIRS). A isenção por reinvestimento de 2026 só vale para reinvestimento em imóvel em Portugal.

Os Emirados estão na lista de regimes fiscais privilegiados de Portugal?

Os Emirados constam da lista de regimes de tributação privilegiada, claramente mais favoráveis, da Portaria n.º 150/2004 (ponto 22), que se manteve depois da revisão de 2025. Isso não impede a compra. Pesa nos rendimentos de empresas nos Emirados (35%) e na comunicação das transferências pelos bancos.

Tenho de declarar a conta bancária no Dubai?

Sim. Todas as contas no estrangeiro vão ao Quadro 11 do Anexo J, mesmo sem rendimento.

Fale com a equipa da NAHY

A NAHY Real Estate não presta aconselhamento fiscal. Trata da parte do Dubai e entrega ao seu contabilista os números de que ele precisa: preço, taxas do DLD, renda esperada na zona, quotas do condomínio e os documentos da compra.

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Atendimento em português, por WhatsApp ou chamada: +971 55 650 7737. NAHY Real Estate, licença ORN 49326 do Dubai Land Department, Office 603, The Burlington Tower, Business Bay, Dubai.

Veja também como comprar casa no Dubai sendo português, com os custos em euros.

Informação geral, não é aconselhamento fiscal. Confirme com um contabilista certificado. Este guia descreve a lei portuguesa e a convenção em vigor em 2 de novembro de 2026.

Fontes