Dívida de condomínio do antigo dono ao comprar imóvel em Dubai: quem paga e o que conferir

Em resumo. Na prática, quem deixou a dívida é quem acerta: a Lei nº 6 de 2019 de Dubai coloca a taxa de condomínio (service charge) na conta do dono da unidade (artigo 25) e proíbe vender a unidade enquanto a taxa não for paga à administradora do prédio (artigo 32). Por isso, o vendedor quita o saldo antes da transferência no Dubai Land Department (DLD), e o comprador confere antes o saldo, a taxa aprovada pela RERA e a declaração da construtora para a venda (e-NOC). NAHY Real Estate (ORN 49326), WhatsApp +971 55 650 7737.

A dúvida é comum porque muita gente compra em Dubai pela primeira vez: em 2025, o emirado registrou mais de 270 mil transações imobiliárias, que somaram AED 917 bilhões, e 129,6 mil investidores entraram no mercado (Dubai Media Office, 12 de janeiro de 2026).

Por Mariane Nunes, Fundadora e CEO do NAHY Group (NAHY Real Estate, ORN 49326, BRN 62435). Publicado em 12 de novembro de 2026.

Vai comprar um imóvel pronto ou de revenda? Mande o prédio e a unidade: o time da NAHY confere o condomínio com você antes de qualquer sinal.

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Quem paga a dívida de condomínio que o antigo dono deixou?

A lei de Dubai não fala em antigo dono ou novo dono, mas duas regras resolvem a maioria dos casos. Cada dono paga à administradora a sua parte anual da taxa, calculada pela área da unidade no registro do DLD (artigo 25). E a administradora tem uma garantia (lien) sobre cada unidade pelo que ficou sem pagar: a unidade não pode ser vendida antes de esse valor ser quitado (artigo 32, letra a).

Isso coloca a conta no colo de quem vende. O caminho limpo é o vendedor zerar o saldo antes do registro, ou o contrato dizer quanto sai do preço para a administradora. Parar de pagar não é opção: o dono não pode recusar a taxa aprovada pela RERA nem abrir mão das áreas comuns para fugir dela (artigo 28).

O que o comprador confere antes da transferência no DLD

  1. Saldo no Dubai REST. O aplicativo oficial do DLD mostra ao dono as taxas de serviço de cada imóvel e permite pagar ali (página do Dubai REST, atualizada em 3 de novembro de 2026). Peça ao vendedor o extrato com data.
  2. Taxa aprovada no Mollak. No índice de taxas de serviço do DLD você escolhe projeto, uso e ano e vê a taxa aprovada pela RERA, sem custo, no site do DLD, no Mollak ou no Dubai REST. Pelo artigo 27, a administradora não pode cobrar valor que a RERA não aprovou.
  3. Declaração da construtora (e-NOC). Nas áreas de propriedade plena, o registro da venda pede a declaração eletrônica de não objeção da construtora, pedida pelo Dubai REST (DLD, serviço Property Sale Registration, página atualizada em 3 de novembro de 2026). Deixe o saldo zerado antes desse pedido.
  4. Taxa da comunidade. Em casa ou prédio dentro de um master project existe uma segunda conta, a taxa de uso que a master developer cobra pelas áreas da comunidade (artigo 26). O artigo 32, que trata da cobrança, vale também para ela (letra f). Pergunte pelas duas.
  5. Acerto por escrito. O contrato de compra diz quem paga o saldo até a transferência e quanto fica retido do preço.

Quer comprar sem surpresa? A NAHY confere tudo isso com você.

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E se a transferência sair com dívida?

A garantia da administradora continua presa à unidade, e a cobrança segue um rito fixo: aviso por escrito, no formato aprovado pela RERA, com 30 dias para pagar; depois, o pedido vai ao juiz de execução do Centro de Disputas de Aluguel de Dubai (RDSC na lei), que pode mandar vender a unidade em leilão público, com custas e honorários pagos pelo dono inadimplente (Lei nº 6 de 2019, artigo 32, letras b, c e d). NAHY Real Estate (ORN 49326), WhatsApp +971 55 650 7737.

O aviso vai para quem está no registro como dono; se o saldo é de antes da sua compra, é o contrato que mostra quem devia pagar. Toda disputa sobre essa lei vai ao mesmo centro, com competência exclusiva (artigo 42), e a administradora não pode bloquear o uso da unidade para forçar o pagamento (artigo 29).

Imóvel recém-entregue: atenção ao registro provisório

Às vezes a obra terminou, mas o nome do comprador ainda está só no registro provisório (Oqood). Em 2 de outubro de 2025, o Centro de Disputas de Aluguel de Dubai firmou o princípio de que quem aparece no registro provisório responde pelas taxas de serviço a partir da conclusão do projeto, ou do momento em que deixou de cumprir os pagamentos, mesmo sem a propriedade final transferida. NAHY Real Estate (ORN 49326), WhatsApp +971 55 650 7737.

Nessa fase, peça o saldo desde a conclusão do prédio. Para o dia das suas chaves, veja o que conferir na vistoria da entrega.

Quem aprova a taxa de condomínio e para onde vai o dinheiro

A taxa é anual e paga a gestão, a operação, a manutenção e o reparo das áreas comuns (artigo 2 da Lei nº 6 de 2019). O orçamento de cada prédio só é aprovado pela RERA depois de uma auditoria credenciada (artigo 27, letra b), e o pedido entra pelo Mollak com o orçamento e propostas de pelo menos três fornecedores por serviço (DLD, serviço de aprovação das taxas de serviço e de uso, página atualizada em 3 de novembro de 2026). O dinheiro vai para uma conta só do prédio, que os credores da administradora não podem penhorar (artigo 30).

A Lei nº 6 de 2019 substituiu a antiga Lei nº 27 de 2007 (artigo 51): texto em português que ainda cita a lei de 2007 está desatualizado. Para somar o condomínio aos outros gastos, veja quanto custa manter um imóvel em Dubai; a taxa de uso sobre lote vazio está no guia de terreno em Dubai para estrangeiro.

Como a NAHY confere o condomínio na sua compra

  1. Você manda pelo WhatsApp o prédio e a unidade.
  2. Conferimos a taxa aprovada no índice do DLD e a taxa da comunidade, se houver.
  3. Pedimos ao vendedor o extrato com data e o andamento do e-NOC.
  4. O acerto do saldo entra no contrato, com o valor.
  5. Acompanhamos a transferência no centro de registro credenciado pelo DLD.

Atendimento em português, com corretores brasileiros em Dubai, no Office 603 da The Burlington Tower, Business Bay. Ainda escolhendo? Veja imóvel pronto ou na planta em Dubai.

Perguntas frequentes

Quem paga o condomínio em atraso quando compro um imóvel usado em Dubai?

A lei coloca a taxa na conta do dono da unidade e proíbe vender a unidade com saldo em aberto (Lei nº 6 de 2019, artigos 25 e 32). Por isso, o vendedor quita antes da transferência.

A dívida de condomínio passa para quem compra?

A garantia da administradora fica presa à unidade (artigo 32), e a lei não diz se o saldo antigo passa ao comprador. Não aposte nisso: só transfira com o saldo zerado e o acerto escrito no contrato.

Onde vejo a taxa de condomínio aprovada de um prédio em Dubai?

No índice de taxas de serviço do DLD (Service Charge Index), pelo site do DLD, pelo sistema Mollak ou pelo aplicativo Dubai REST, na hora e sem custo.

Preciso do NOC da construtora para comprar um imóvel de revenda?

Nas áreas de propriedade plena, sim: o registro da venda no DLD pede a declaração eletrônica de não objeção da construtora (e-NOC), emitida pelo Dubai REST.

O que acontece com o dono que não paga o condomínio em Dubai?

Recebe aviso escrito com 30 dias para pagar. Depois, a cobrança vai ao juiz de execução do Centro de Disputas de Aluguel, que pode mandar vender a unidade em leilão público (Lei nº 6 de 2019, artigo 32).

Antes de reservar, fale com a NAHY em português

Mande o prédio e a unidade: o time responde em português antes do sinal.

Falar com a NAHY sobre o imóvel que vou comprar

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Licença RERA BRN 62435 | NAHY Real Estate ORN 49326.

Esta página resume a lei de Dubai lida em 12 de novembro de 2026 e não é parecer jurídico: cada contrato tem cláusulas próprias, e um advogado deve ler o seu caso antes de você assinar.

Fontes